Скачать 153.79 Kb.
Дата27.09.2018
Размер153.79 Kb.

Максимов С. Н. Управление недвижимостью в системе корпоративного управления



Максимов С.Н.

Управление недвижимостью в системе корпоративного управления.
Изначальным контекстом для управления недвижимостью всегда

будут основные стратегии и цели организации

Одним из важных, но малоизученным и малоразработанным как в теории, так и на практике направлением совершенствования системы управления российскими предприятиями является управление собственностью, активами предприятия. А между тем, именно в эффективном управлении собственностью заключены, на наш взгляд, важные ресурсы успешного функционирования предприятий и организаций в целом.

Учитывая то, что проблема эффективного управления собственностью характерна для предприятий и организаций, существенно отличающихся друг от друга: принадлежащих к разным формам собственности, отличным по источникам финансирования, различающимся по организационно-правовым формам, целям деятельности и т.д., представляется целесообразным в качестве общего понятия, отражающего рассматриваемых в настоящей работе субъектов хозяйствования, использовать термин «корпорация».

Понятие «корпорация» (от новолат. corporatio — объединение) не является в настоящее время строго определенным. В наиболее общем смысле под корпорацией может пониматься любое объединение физических лиц, например, по профессиональному признаку – профессорская корпорация, корпорация адвокатов и пр. В более узком смысле под корпорацией можно понимать всякое объединение людей с общими (например, экономическими) целями деятельности. В еще более узком смысле корпорация – это юридическое лицо, которое, будучи объединением физических лиц, при этом независимо от них. В этом, последнем значении, термин «корпорация» наиболее близок к такому явлению как акционерное общество.

В рамках настоящей работы под корпорацией понимается самостоятельный обособленный хозяйствующий субъект, образованный одним или несколькими учредителями, имеющий собственные экономические интересы и цели, и являющийся субъектом права собственности или иных прав на используемое им в процессе его хозяйственной и иной деятельности имущество. В качестве корпорации, следовательно, могут выступать как частные, так и государственные, и муниципальные предприятия и организации с различными целями и предметами деятельности.

Под корпоративной собственностью, соответственно, понимается совокупность объектов недвижимого (земельные участки, здания, сооружения и пр.) и движимого имущества (оборудование, сырье, материалы, произведенные товары, деньги, ценные бумаги, нематериальные активы и др.), права собственности (или иные права, позволяющие использовать имущество в своей деятельности) на которые принадлежат корпорации.

Корпоративная собственность - материальный базис любой экономической или социальной деятельности предприятия или организации. Управление собственностью является важнейшей составной частью управления предприятии или организации, а потому нуждается в анализе и научном обосновании.

Предметом настоящей статьи является рассмотрение вопроса о месте управления собственностью (на примере недвижимой собственности) в системе управления корпорацией.

ВСТАВКА - О МАСШТАБАХ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - ДОЛЯ В АКТИВАХ и ПР...............

Начать, очевидно, следует с того, что принципиально изменив природу российского общества, приватизация не привела пока к осознанию ценности того имущества, которое было переведено в частную собственность. Возможно, это связано с тем, что государственное имущество было передано в частные руки по существенно заниженным, по сравнению с их действительной стоимостью, ценам. Возможно, на первом плане у новых собственников и их управляющих в эти годы было, прежде всего, стремление овладеть искусством рыночной борьбы, что, безусловно, важно. Но, так или иначе, управление предприятиями в России в последние десятилетия было направлено, прежде всего, на овладение такими проблемами как управление сбытом, продвижением товаров на рынок, в лучшем случае, перепрофилированием предприятий, изменениями номенклатуры выпускаемой продукции, привлечением инвестиций. Что же касается управления собственностью, то оно понималось, как правило, достаточно просто – либо как продажа востребованных на рынке объектов (особенно объектов недвижимости), либо как переход к использованию их как самостоятельных активов, либо как приобретение дополнительных активов, (подчас в силу их дешевизны или отсутствия реальных инвестиционных альтернатив, а не в связи с какими-либо долгосрочными планами).

В условиях современного экономического кризиса, когда подавляющее большинство отечественных предприятий впервые всерьез почувствовали на себе жесткость рыночной системы, закономерно возрастает понимание того, какую важную долю составляет недвижимость компании в ее в капитальных активах.

Более эффективное использование недвижимости высвобождает ресурсы для других целей. Для коммерческих организаций это означает повышение прибыльности, поскольку ресурсы, простаивающие в помещениях, могут служить инвестициями. Для некоммерческих, в том числе, бюджетных организаций, таких как государственные и муниципальные учреждения, школы, медицинские учреждения, более эффективное использование помещений высвобождает деньги, чтобы тратить их на учителей, книги, медицинский персонал, лекарства.

Существует сложная взаимосвязь между недвижимостью, занимаемой собственником, и эффективностью организации: нехватка помещений может отрицательно сказаться на основной деятельности организации, избыток площадей ведет к увеличению издержек производства и снижению конкурентоспособности продукции предприятия, излишнее увлечение инвестированием в недвижимость может отвлечь ресурсы от основной деятельности и т.д. Задача управления собственностью состоит в том, чтобы обеспечить оптимальное динамическое соотношение между основными бизнес-процессами организации и ее недвижимостью. В такой постановке задача является актуальной для любых хозяйствующих субъектов, независимо от формы собственности и организационно-правовой формы.

Еще одно обстоятельство важно отметить, обращаясь к проблеме управления недвижимостью. Недвижимость, в силу таких своих природных свойств как капиталоемкость, низкая ликвидность требует особой осторожности и взвешенности при принятии решений о приобретении или отчуждении, т.е. принадлежит к стратегическим активам любой корпорации, независимо от ее предмета деятельности и статуса. Поэтому решения относительно недвижимости н6еобходимо сооотносить с стратегическими целями корпорации.



Стратегической целевой функцией управления корпоративной собственностью (в том числе, недвижимой собственностью) является удовлетворение потребностей корпорации в объектах собственности по объему, структуре и качеству в актуальном времени с минимальными издержками.

В такой общей постановке эта цель не зависит от предмета деятельности корпорации, что, конечно, представляет собой определенную абстракцию, но абстракцию обоснованную, позволяющую выделить общие характеристики, которым должна удовлетворять система управления корпоративной собственностью.

В качестве таких общих характеристик системы управления корпоративной собственности можно назвать следующие.

Во-первых, достижение целей, стоящих перед системой управления собственностью, возможно стратегически лишь при обеспечении легитимности прав корпорации на объекты собственности.

Во- вторых, для достижения сформулированной цели необходимо определение потребностей корпорации в объектах собственности в соответствии с ее интересами.

Первоначально для этого нужно определить, о каких объектах собственности должна идти речь.

С учетом многообразия видов деловой активности современных корпораций, особенно, автономных от государства, т.е. базирующихся на частной форме собственности, можно говорить о трех видах процессов, для обеспечения которых корпорации необходимы объекты недвижимости. Прежде всего, это те основные производственные процессы, ради которых создана корпорация. Чаще всего здесь используется понятие "операционная деятельность" предприятия или организации и, соответственно, «операционная недвижимость». Второе - это использование недвижимости для извлечения дохода корпорации, -инвестиционная деятельность корпорации, и, соответственно, «инвестиционная недвижимость».Третье - это инвестиционные проекты по созданию объектов операционной и инвестиционной недвижимости. Четвертое - это прямо не связанные с хозяйственной деятельностью, но выполняемые корпорацией прочие (прежде всего, социальные) функции.

По каждому из указанных направлений использования недвижимости необходимо определить, сколько собственности необходимо для обеспечения той или иной деятельности предприятия, какая собственность необходима (по типу, форме, по планировке, долговечности, использованным материалам, соответствию специфическим запросам предприятия), где эта собственность должна находиться (местоположение объектов собственности).

Полезным инструментом для решения этой задачи может быть использование матрицы "деятельность корпорации - недвижимость".

Таблица 1. Матрица "деятельность корпорации - недвижимость".

Виды деятельности

Объекты недвижимости

Земельные участки

Производственные здания

Офисные здания

Прочие объекты

Операционная деятельность:

-бизнес-процесс А;

-бизнес-процесс Б;

………














Инвестиционные проекты (по развитию операционной недвижимости)













Инвестиционная деятельность

….

Инвестиционные проекты (по развитию инвестиционной недвижимости)















Прочая деятельность

…..


Прочие проекты












Таблица 1. Матрица "деятельность корпорации - недвижимость".

Матрица ""деятельность корпорации - недвижимость" позволяет сопоставить операционную, инвестиционную и прочую деятельность корпорации с необходимой для этой деятельности недвижимостью как в актуальном времени, так и в перспективе. При этом такое сопоставление возможно как с разной степенью детализации, так и по нескольким основанием (например, возможно сопоставление имеющейся недвижимости со стратегическими, оперативными и тактическим целями развития предприятия, распределение недвижимости по структурным подразделениям предприятия в соответствие с реализуемыми ими бизнес-процессами и т.д.). (Следует заметить здесь, что для определения потребностей в объектах недвижимости матрица может быть использована наиболее явным образом, но ее можно использовать также и для определения потребностей корпорации в финансовых ресусрах, оборотных средствах, оборудовании и иных объектах собственности).

Второй этап в процессе создания системы управления корпоративной собственностью может быть обозначен как этап аудита собственности корпорации. Первоначальный смысл понятие аудита (аудиторской проверки), как известно, связывается с проведением независимой проверки какого-либо аспекта деятельности предприятия или организации (как правило, финансового) с целью выражения мнения о достоверности.

В настоящее время слово «аудит» трактуется во все более широком смысле и под аудитом понимают всякую выполняемую независимым экспертом проверку какого-либо явления или деятельности с выделением операционного, технического, экологического и прочих видов аудита.

В этом ряду вполне обоснованным, на наш взгляд, является и введение понятия "аудит собственности", под которым следует понимать комплексную проверку и экспертизу собственности корпораций, включающую в себя правовую экспертизу, инвентаризацию, технико-экономическую экспертизу, оценку объектов собственности и анализ существующей системы управления собственностью корпорации. Следует заметить, что понятие аудит здесь вполне уместно и является более предпочтительным, чем, например, используемое достаточно широко понятие инвентаризации, поскольку первая включает в себя лишь выявление и постановку на учет объектов собственности. Аудит собственности, включая в себя инвентаризацию как исходный пункт, не ограничивается ею, но предполагает, помимо этого, во-первых, проведение комплексной экспертизы объектов собственности корпорации, а, во-вторых, разработку предложений по переходу от наличного состояния собственности корпорации к желаемому в соответствии с ее потребностями, выявленными на первом этапе. Результатом проведения аудита собственности как второго этапа создания системы управления собственностью является формирование паспорта собственности корпорации, содержащего кадастр объектов корпоративной собственности и оценку соответствия корпоративной собственности целям развития корпорации.



Рис. 1. Аудит недвижимости корпорации
В процессе проведения аудита, формирования кадастра корпоративной собственности и паспорта собственности корпорации решаются следующие задачи:

  • выявляется объем и структура недвижимости , имеющейся у корпорации, в том числе на разных правовых основаниях – на праве собственности, аренды, пользования и пр.;

  • определяется технико-экономическое состояние недвижимости (технические параметры, степень износа, потребность в ремонте и его экономическая целесообразность;

  • проводится оценка рыночной стоимости объектов корпоративной недвижимости;

  • определяется уровень издержек по содержанию и эксплуатации недвижимости и анализ системы учета издержек

  • определяется уровня эффективности использования недвижимости (например, через показатели выхода продукции на единицу площади, доли затрат на недвижимость в совокупных издержках корпорации) в сравнении с альтернативными вариантами или аналогичными предприятиями

  • проводится экспертиза организации управления недвижимостью в корпорации.

Создание паспорта собственности служит основанием для разработки комплекса мероприятий по приведению объема и структуры собственности корпорации в соответствие с ее стратегическими и тактическими целями.

Указанный комплекс должен включать мероприятия по:



  • оформлению прав на недвижимость и формированию договорных отношений, обеспечивающих потребности корпорации в недвижимости имуществе, (например, по принципу «тайм-шер» - резервирования недвижимости за предприятием ежегодно в течение определенного периода, что может быть актуально для предприятий с сезонным циклом производства);

  • отчуждения излишней недвижимости в той или иной форме (продаже, сдаче в аренду, передаче в доверительное управление), перепрофилированию недвижимости, возможно, с перемещением предприятия на другую территорию);

  • расширению имеющейся недвижимости путем приобретения в собственность, в аренду, нового строительства и т.д.;

  • созданию (при необходимости) подразделения по управлению недвижимостью (с учетом а) целесообразности передачи ему прав на недвижимость имущества, б) функций и прав подразделения по эксплуатации и распоряжению имуществом, в) пределов полномочий подразделения, г) взаимоотношений подразделения с иными службами производственными, общехозяйственными);.

  • разработке и использованию имущественного бюджета корпорации;

  • внедрению инструментов управления недвижимостью (внедрение внутренней аренды, использование соглашений об оказании услуг и пр.)


Далее схема:

Алгоритм формирования системы управления корпоративной недвижимостью

(Определение потребностей - аудит - паспорт собственности - определение расхождений - разработка мероприятий - реализация мероприятий - мониторинг собственности - внесение корректив и пр. )
При создании системы управления корпоративной недвижимостью необходимо помнить, что для представителей различных подразделений корпорации характерны разные взгляды на объекты недвижимости и их роль в деятельности корпорации. Так, для финансовых менеджеров объекты недвижимости выступают, прежде всего, в качестве финансового актива и основными для них являются такие проблемы как уровень затрат на содержание недвижимости, стоимость недвижимости, альтернативные варианты ее использования. Для подразделений, отвечающих за создание, обновление и эксплуатацию объектов недвижимости, последние выступают как предмет своей деятельности и потому они рассматривают их с точки зрения потребностей в обновлении, в ремонтных работах, организации эксплуатации. Представители производственных подразделений рассматривают объекты собственности как рабочее пространство и рассматривают их с точки зрения создания условий для производственной деятельности, возможности изменения их параметров при изменении производственных процессов и т.д.

(РИСУНОК, отражающий разные точки зрения на недвижимость- может быть, похож на свет от разных прожекторов: один прожектор – финансисты, второй –эксплуатационщики, третий - пользователи).



Система управления недвижимостью должна учитывать наличие разных взглядов на функции недвижимости и обеспечивать их согласование, а потому каждый из этих спектов должен найти себя в ней. Управление недвижимостью корпорации включает в себя управление недвижимостью как финансовым активом, как предметом труда (содержание и обслуживание), как средством труда (производственники -пользователи).

Кроме того, следует иметь в виду, что в системе корпоративной недвижимости можно выделить несколько уровней, каждый из которых должен найти свое отражение в системе управления недвижимостью.

Во-первых, недвижимость корпорации может быть представлена как определенный портфель активов, который должен соответствовать целям корпорации и нуждается в актуализации по мере их обновления и изменения рыночной ситуации. Во-вторых, собственность корпораций выступает как определенный комплекс объектов недвижимости, каждый из которых имеет свой жизненный цикл, нуждается в регистрации, оценке, может быть объектом сделок и пр. В-третьих, каждый из объектов недвижимости, входящий в состав собственности является определенным физическим объектом, который выполняет определенную функцию в деятельности корпорации.

Соответственно, управление собственностью корпорации может быть представлено на трех уровнях.



Управление портфелем недвижимости направлено на формулирование стратегии корпорации в области недвижимости в интересах достижения общих целей организации - максимизации стоимости недвижимости и валовой прибыли организации.

Управление активами недвижимости - это управление такими процессами как регистрация, аудит, покупка, развитие, ликвидация, аренда, оценка стоимости.

Управление зданиями и сооружениями – управление содержанием и использованием зданий как физических объектов.

При движении сверху вниз по указанным уровням задачи становятся все более специфическими и узкими, в большей степени должна учитываться больше учитывается технология производственной деятельности. Напротив, при движении снизу вверх усиливается значение общеэкономических и финансовых параметров.




Уровень управления

Субъект управления

Цели управления

Характеристики решаемых задач

Портфельный

Высшее руководство корпорации + специализированное подразделение по управлению недвижимостью

Обеспечение соответствия портфеля недвижимости стратегии корпорации

Финансово-экономические

Управление активами

Специализированное подразделение по управлению недвижимостью

Обеспечение функционального соответствия недвижимости деятельности корпорации

Экономические, юридические

Управление зданиями

Эксплуатирующее подразделение

Поддержание объектов недвижимости в работоспособном состоянии

Технико-экономические

Таблица 2. Уровни управления корпоративной собственностью
В процессе управления недвижимостью корпорации следует также учитывать:

-отраслевые особенности деятельности корпорации (в том числе отнесение к "старым" или "новым" отраслям, что, в частности, определяет перспективы отрасли, а, значит, и политику корпорации по развитию сфер своей активности, в том числе и политику в области недвижимости)

-местоположение объектов недвижимости предприятия, что влияет на подходы к рассмотрению альтернативных вариантов использования этих объектов;

-возраст объектов недвижимости: портфель, состоящий из "молодых"объектов недвижимости, требует иных аспектов в управлении, чем "старый" портфель;



Завершая статью, которая, на наш взгляд, носит, прежде всего, постановочный характер, хотелось бы привлечь внимание к следующим моментам.

Во-первых, по мнению автора, одной из первоочередных задач, стоящих практически перед всеми предприятиями и организациями, независимо от их масштабов, формы собственности и предмета деятельности, является проведение аудита недвижимости. Во-вторых, крупным корпорациям следует проанализировать возможность и необходимость создания специализированных подразделений по управлению корпоративной недвижимостью. В-третьих, в конечном счете, есть две важнейшие задачи, которые стоят перед системой управления недвижимостью любой корпорации: 1) обеспечить рациональное использование недвижимости пользователями и 2) обеспечить эффективное выполнение недвижимостью своих функций. В этой связи весьма перспективным представляется использование таких организационно-экономических инструментов как внутренняя аренда для подразделений- пользователей и соглашение об оказании услуг для подразделений -управляющих недвижимостью.